Multipropriedade imobiliária: como rescindir o contrato e reaver o que foi pago

A multipropriedade imobiliária (time sharing) se tornou um dos modelos mais utilizados em resorts e empreendimentos turísticos no Brasil, mas também é hoje uma das principais fontes de dor de cabeça para consumidores que desejam rescindir o contrato e sair do negócio. A boa notícia é que, mesmo após a assinatura, na maioria dos casos é possível pedir o distrato da multipropriedade e buscar a devolução, total ou parcial, dos valores pagos.

O que é multipropriedade e como funciona

A multipropriedade foi oficialmente incorporada ao Código Civil pela Lei 13.777/2018, que regulamentou o uso compartilhado de um mesmo imóvel por vários titulares, cada um com direito real de uso por frações de tempo determinadas. Na prática, o comprador adquire uma “cota de tempo” (por exemplo, algumas semanas por ano) e passa a ter direitos e deveres semelhantes aos de um condômino, incluindo pagamento de taxas, rateio de despesas e respeito ao regulamento interno.

Esse modelo é muito comum em imóveis de lazer, como resorts, flats e empreendimentos em cidades turísticas, sendo vendido como uma forma de ter “a casa de férias própria” com custo reduzido de aquisição e manutenção. O problema é que, muitas vezes, a decisão de compra é tomada em contexto emocional, sob forte pressão de vendedores e sem a devida compreensão de todas as obrigações envolvidas.

Posso desistir da multipropriedade depois de assinar?

Sim, em regra é possível desistir do contrato de multipropriedade, seja pela via amigável (distrato extrajudicial) ou por meio de ação judicial de rescisão contratual com devolução de valores. Quando a contratação acontece fora do estabelecimento comercial (em stands, hotéis, resorts etc.), o consumidor ainda conta com o direito de arrependimento em até 7 dias, com devolução integral dos valores pagos.

Passado esse prazo, continua sendo possível buscar o distrato, mas aí entram em cena cláusulas de multa, retenção de parte das parcelas e regras específicas de cada contrato. Nessas situações, o Judiciário tem aplicado o Código de Defesa do Consumidor para permitir a rescisão mesmo por iniciativa do comprador, entendendo que ele não é obrigado a permanecer vinculado a um contrato que não consegue ou não deseja mais cumprir.

Quanto posso receber de volta na rescisão?

Um dos pontos mais sensíveis no distrato de multipropriedade é o percentual de retenção que a empresa pode descontar sobre o que já foi pago. A jurisprudência mais recente em contratos imobiliários, inclusive com base em precedentes do STJ, tem limitado essa retenção, na maior parte dos casos, a no máximo 25% dos valores pagos, garantindo ao consumidor a devolução de pelo menos 75%.

Além disso, decisões recentes destacam que retenções cumulativas (multa contratual elevada somada a taxas de fruição, corretagem, condomínio e outros encargos) tendem a ser consideradas abusivas quando resultam em devolução irrisória ao consumidor. Em muitos casos concretos, os tribunais têm reconhecido o direito à restituição de 75% a 90% das parcelas pagas, corrigidas monetariamente, em parcela única ou em prazo razoável.

Situações em que a devolução pode ser maior

Há cenários em que o consumidor pode conseguir de volta uma parte ainda maior do que a geralmente admitida, ou até a devolução praticamente integral do que pagou. Isso costuma acontecer principalmente quando:

• Há atraso relevante na entrega da obra ou descumprimento de prazos prometidos.

• O material publicitário ou a abordagem de vendas foi enganosa, omitindo informações importantes sobre custos, taxas e dificuldades de revenda.

• O contrato impõe multas e retenções manifestamente desproporcionais e desfavoráveis ao consumidor.

Nesses casos, o Judiciário tem reconhecido o direito a distrato com retenção mínima, devolução ampliada e, em algumas situações, até indenização por danos materiais e morais, especialmente quando demonstrada a chamada “venda emocional” ou “venda de impacto”.

Como parar cobranças e proteger o seu nome

Quando o consumidor manifesta a intenção de desfazer o negócio, muitas empresas continuam cobrando parcelas, condomínio e outras taxas, e ainda ameaçam negativar o nome do comprador. Nessa hipótese, é possível ingressar com ação judicial pedindo tutela de urgência para:

• Suspender a cobrança das parcelas vincendas enquanto o processo estiver em andamento.

• Impedir a negativação do nome do consumidor nos órgãos de proteção ao crédito.

• Declarar a inexigibilidade de taxas de condomínio e encargos posteriores à notificação inequívoca de rescisão.

Há decisões que reconhecem que a responsabilidade do consumidor pelas despesas cessa a partir do momento em que ele comunica formalmente a vontade de rescindir o contrato e devolve a posse (ainda que simbólica) do bem à vendedora.

Quando vale a pena procurar um advogado

Nem sempre a proposta de distrato apresentada pela própria empresa é a mais vantajosa para o consumidor, pois normalmente prevê retenções muito altas e devolução em prazos longos. Por isso, é importante analisar o contrato, os recibos de pagamento, o material publicitário e toda a documentação antes de aceitar qualquer acordo